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二手房中介费买卖双方共担 婚前买房在婚后办理

成都装饰公司了解到,同样享受了房屋中介提供的服务,房主卖房成本为零,但购房人却要承担少则几万元、多则几十万元的中介服务费。这一现象在天津得到改变。春节过后,房屋中介我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%,并规定所涨的0.5%由卖方承担。在业内看来,这一次尝试,背后是二手房市场买卖双方角力的结果。但更被人期待的是,常被诟病的二手房中介服务收费模式能否以此有所破解?

  买卖双方暗地角力

  成都装饰公司了解到,“这套200万元的房子,您也需要承担1万元的中介费。”春节假期刚过,我爱我家天津公司的中介经纪人小贾就通知了一位房主。按照该公司的新规,中介费率从过去的2%提高至2.5%。这2.5%的中介费中,买方承担2%,卖方承担0.5%

  成都装饰公司了解到,卖方愿意掏中介费么?记者从我爱我家多个中介获悉,此前该公司在天津的费率为2%,也是要求买卖双方各半。大连等地此前也有尝试过买卖双方共同承担中介费。“但在实际执行的过程中,大部分卖方都会要求买方承担全部的中介费。”另一位经纪人小陈说,这次是想维持买方中介费不变,最终撬动卖方。

  小陈口中的“撬”字,用得传神。一两个点的中介费率,背后就是二手房市场的“风起云涌”。

  成都装饰公司了解到,中介费堪称市场晴雨表。在二手房市场供不应求、愈发火热时,不仅仅中介方面会费率不变,卖方也会借着自己的强势而要求买方全部承担;但一旦市场降温明显、成交下滑,中介方面不再死扛费率、选择打折优惠,就连卖方也逐渐松动、可以承担一部分的中介费。

  “天津公司让买卖双方共担中介费,就是市场角力的结果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者解释,调控背景下,天津市场变化更为明显,买方不再像过去一样弱势,也就有了卖方承担中介费的可能性。

  有数据显示,去年天津市二手房成交量为2.7万套,比2016年下降超过60%

  成都装饰公司了解到,在胡景晖看来,即便最终房东图方便依然要求买方承担全部中介费,也能为买方换来价格谈判的空间。但他也表示,这种买卖双方共担中介费的模式能否在北京等一线楼市落地,还要看市场供求关系和行情。

  几万元和几十万元的服务无差别

  这次我爱我家在天津的试水,也让不少人再度聚焦二手房中介服务收费方式的改革问题。

  成都装饰公司了解到,2011年开始,中介费由过去的政府指导价变为市场调节价。记者调查发现,目前北京二手房市场上各大型中介机构所报价格基本都在2.7%左右,但也会根据具体情况进行一定幅度的优惠,但都执行费率制。

  但费率制也常常被一些买房人质疑为不合理。“买1000万元房子的中介费是买100万元房子的10倍,但前后跟中介打交道流程都一样。”市民李先生曾在西直门外花1000多万元购下一套二手房,中介费就花了20多万元。

  一位中介经纪人向记者透露,从最早的咨询、带看房,到之后的买卖双方谈价、签合同,再到成交后代办过户等手续办理,房子要走的流程都基本一致。

  不仅如此,在2015年、2016年北京二手房火热时,不少中介都被怀疑有助推房价上涨之嫌。“比如一套400万元的房子被喊到500万元卖了,中介费也就能涨两万多元,经纪人提成也就更多。”有业内人士说。

  成都装饰公司了解到,该业内人士也分析,推高房价只能给中介带来短期的、暂时的获益;但从长期看,如果二手房价格过高,导致成交周期延长、成交量上不去,最终也会导致中介收入的下降。

  中介服务应有菜单式选择

  “从客户打进第一个电话开始,就基本要替他时时留意房源,找到好房源再带看,客户满意了就再找房主谈价格。”链家某中介门店经纪人小陈告诉记者,只要房子最终没成交,前面搭出去的精力就白费了。

  成都装饰公司了解到,胡景晖解释说,中介经纪依然是高成本行业,选择费率制是让门店维持运营,否则也就很难生存下去。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥也分析,中介行业的服务不像跑腿,还有信息获取和对接,也需要很大的投入。

  其实,曾经一些地方、一些中介机构尝试过二手房服务定额收费,但都无疾而终,成本压力就是其中关键因素。

  成都装饰公司了解到,费率制也是很多国家在房屋中介上的普遍做法。“但对比国外,我国的经纪机构经常把二手房交易前前后后的各种服务混业经营,打包出售给老百姓。”赵庆祥透露,其实2011年起草《房地产经纪管理办法》时,就特意考虑到能让老百姓菜单式地选择服务。

  《房地产经纪管理办法》中规定,“房地产经纪”是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。而如果房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。

  成都装饰公司了解到,赵庆祥说,买卖双方享受经纪机构的基本服务就应缴纳佣金,享受其它服务可以单独缴费。这就可以让百姓知道哪些是基础服务,哪些是附加服务,自己可以选择所需要的服务。(原标题:二手房中介费改革撕开口子 买卖双方共担 来源:腾讯房产)

    婚前买房在婚后办理产权 如何确定物权归属

    成都装饰公司了解到,对于很多年轻人而言,买房与结婚可谓是人生当中的两件大事。

  时下,很多年轻人在父母的帮助之下,在结婚前就已经拥有了属于自己的房产。“如果房产是在婚前购买的,但是房屋的产权却是在婚后才办理下来,这样的房产究竟属于婚前财产还是婚后财产呢?”1988年出生的张迪(化名)现在就面临着这样的疑惑。

  小两口的困惑

  成都装饰公司了解到,早在2015年的时候,张迪的父母就已经出资帮助张迪购买了一套建筑面积为126平方米的三居室住宅。“虽然房子是落在我的名下,但购房款、装修款和购买家具、家电的钱都是我父母出的。”张迪告诉证券时报记者,因为种种原因,直至20172月,才正式办理了房屋产权。

  成都装饰公司了解到,20166月,张迪与妻子高蕾办理了婚姻登记,一个月后两人举办了婚礼。张迪和高蕾都比较“宅”,闲瑕之余最喜欢窝在家里看电视。前几天,高蕾正在网上看一段热播的电视剧,其中涉及一个片段就是男女主人公要离婚,但是在分割房产时出现了一些争议。

  “婚前爸妈就出资帮你购买了房子,但却是在我们婚后办理的房屋产权。如果有一天我们也要分割财产,那么这套房子应该算是婚前财产还是婚后财产呢?”高蕾一边看着电视剧,一边突发奇想地问道,“另外,结婚时作为嫁妆的汽车和首饰是不是一定得算为婚后财产?”

  成都装饰公司了解到,在张迪看来,房子是在结婚前购买的,即便是婚后办理的产权,那也应该算是婚前财产。而作为嫁妆的汽车和首饰,因为是高蕾的父母在两人办理结婚登记后赠予的,自然要算作是婚后财产。

  “我认同将嫁妆算作是婚后财产的观点,但是由于房屋只有办理了产权才真正确定了归属。竟然是婚后办理的房屋产权证,那么我们的房子就应算作婚后财产。”高蕾却有不同意见。

  区分房屋归属不同情形

  “最近几年,房产已经成为离婚男女主要的财产纠纷对象,有人更是为此而闹得不可开交,因此厘清房屋、财产究竟是属于婚前还是婚后财产就显得十分必要。”广东奔犇律师事务所主任刘国华表示,“而且涉及的嫁妆也并非如张迪和高蕾所认为的一定是夫妻共同财产,其归属尚需根据具体情况分析。”

  成都装饰公司了解到,如果在张迪与高蕾结婚前,张迪的父母全额出资购买婚房,婚后房屋登记在张迪名下,房屋物权归谁?对此,刘国华解释说, 根据《婚姻法》第十八条的规定有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。

  “据《婚姻法》司法解释三第七条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第()项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”刘国华律师说,所以,如果没有特别约定,张迪的父母婚前全额出资购买婚房,婚后房屋登记在张迪名下,该房产应为张迪所有。

  成都装饰公司了解到,如果张迪与高蕾结婚前,张迪的父母只是给了婚房的首付款,婚后房屋产权登记在张迪一人名下, 后由夫妻二人共同还贷,假设有一天两人离婚,那么依法应该怎么分配房屋呢?刘国华律师说,根据《婚姻法》司法解释三第十条的规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  “所以如果两人真的离婚,夫妻的共同财产由张迪与高蕾协议处理;协议不成时,人民法院可以判决房子归张迪所有,由张迪继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则按照顾子女和女方权益的原则由张迪对高蕾进行补偿。”刘国华律师认为。

  嫁妆归属

  分为三种情况

  “嫁妆是女子出嫁时,娘家为新娘准备的结婚用品,如首饰、家电、汽车、房屋装修甚至房产。如果离婚,围绕嫁妆有时候也会产生纠纷,实际上嫁妆归属也分多种情况。”刘国华律师告诉证券时报记者,主要分为婚姻登记前陪送的嫁妆,婚姻登记后陪送的嫁妆,结婚登记后陪送的嫁妆。

  成都装饰公司了解到,据刘国华律师介绍,根据《婚姻法》第十八条的规定有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。“婚姻登记前陪送的嫁妆,是女方父母对女方个人的赠与,并不属于夫妻共同财产,而应为女方的婚前个人财产。”刘国华解释说。

  另外,根据《婚姻法》第十七条的规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。

  “所以,文中涉及的汽车和首饰等嫁妆,如果高蕾的父母在赠予嫁妆时明确表示是赠与高蕾一方,那么这些嫁妆应为高蕾的财产。如果高蕾的父母没有明确赠与谁,则这些嫁妆为夫妻共同财产,离婚时共同分割。”刘国华说。

  成都装饰公司了解到,根据《婚姻法》司法解释三第七条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第()项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。“如果高蕾的父母在结婚登记后陪送不动产作为嫁妆,产权登记在高蕾名下,那么该不动产应为高蕾的个人财产。”刘国华律师认为。(原标题:婚前买房在婚后办理产权 如何确定物权归属 来源:腾讯房产)

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